Wer eine Gewerbeimmobilie erwirbt, geht regelmäßig davon aus, dass diejenigen Anlagen, die seit Jahren oder gar Jahrzehnten sichtbar dem Betrieb dienen, Teil des erworbenen Unternehmensstandortes sind. Gerade bei Gastanks, Heizungsanlagen, Transformatoren, Photovoltaikanlagen oder anderen technischen Einrichtungen wird häufig als selbstverständlich vorausgesetzt, dass diese dem Grundstück rechtlich zugeordnet sind.
Dass diese Annahme gefährlich sein kann, zeigt ein aktueller Rechtsstreit um zwei Flüssiggastanks, die sich seit langer Zeit auf einem Betriebsgrundstück befanden und ausschließlich dessen Versorgung dienten. Nach dem Erwerb des Grundstücks machte jedoch ein Dritter Eigentumsrechte an den Tanks geltend und verlangte deren Herausgabe. Im Ergebnis wurde die Erwerberseite zur Herausgabe verurteilt, wobei alle Abwickungsfragen offen bleiben. Der Fall wirft eine ebenso alte wie spannende sachenrechtliche Frage auf: Wann wird eine bewegliche Sache rechtlich Teil des wirtschaftlichen Schicksals eines Grundstücks?
Was ist Zubehör im Sinne des § 97 BGB?
Das deutsche Recht kennt mit § 97 BGB den Begriff des Zubehörs. Danach sind Zubehör bewegliche Sachen, die zwar nicht Bestandteil der Hauptsache sind, dieser aber dauerhaft zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Der Gedanke dahinter ist einfach: Was wirtschaftlich zusammengehört, soll im Rechtsverkehr möglichst auch rechtlich zusammen behandelt werden.
Ein klassisches Beispiel sind Produktionsmaschinen einer Fabrik, landwirtschaftliche Geräte eines Hofes oder technische Anlagen, die dauerhaft der Nutzung eines Grundstücks dienen. Sie werden zwar nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, folgen aber grundsätzlich dessen rechtlichem Schicksal. Damit knüpft das Gesetz nicht primär an Eigentumsfragen an, sondern an die wirtschaftliche Funktion einer Sache.
Wenn die Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit der Hauptsache verbunden wurde, liegt kein Zuberhör im Sinne des § 97 BGB vor. Genau an diesem Punkt entstehen viele praktische und dogmatische Schwierigkeiten. Im entschiedenen Fall wurden die Gastanks ursprünglich aufgrund eines Vertragsverhältnisses eines Dritten auf dem Grundstück aufgestellt. Daraus wurde der Schluss gezogen, dass die Nutzung von Anfang an lediglich vorübergehenden Charakter gehabt habe. Die für das Zubehör erforderliche dauerhafte Zuordnung zum Grundstück fehle deshalb. Diese Sichtweise erscheint allerdings keineswegs zwingend.
Gerade moderne Gewerbebetriebe arbeiten heute häufig mit gemieteten, geleasten oder anderweitig überlassenen technischen Einrichtungen. Würde bereits die schuldrechtliche Konstruktion genügen, um eine Zubehörqualität auszuschließen, könnten wesentliche Betriebseinrichtungen trotz jahrzehntelanger Nutzung jederzeit außerhalb des Grundstücksverbandes verbleiben.
Die eigentlich interessante Rechtsfrage lautet daher: Kommt es auf die wirtschaftliche Realität an oder auf die schuldrechtliche Vertragsgestaltung im Hintergrund?
Das schweizerische Recht: Zugehör statt Zubehör
Noch interessanter wird die Betrachtung im Vergleich mit der Schweiz. Das schweizerische Zivilgesetzbuch verwendet nicht den Begriff des Zubehörs, sondern denjenigen des Zugehörs. Gehört eben dazu. Während das deutsche "behör" an Behörde erinnert. Nach Art. 644 Abs. 2 ZGB gelten als Zugehör bewegliche Sachen, die nach der am Ort üblichen Auffassung oder nach dem deutlich erkennbaren Willen des Eigentümers dauerhaft für die Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung der Hauptsache bestimmt sind.
Bereits die Formulierung zeigt erhebliche Parallelen zum deutschen Recht. Sowohl § 97 BGB als auch Art. 644 ZGB verlangen eine dauerhafte funktionale Zuordnung einer beweglichen Sache zu einer Hauptsache. Beide Rechtsordnungen unterscheiden zwischen einer bloß vorübergehenden Verwendung einerseits und einer wirtschaftlich auf Dauer angelegten Widmung andererseits. Während das deutsche Recht stärker auf die wirtschaftliche Zweckbestimmung abstellt, betont das schweizerische Recht zusätzlich die Verkehrsauffassung und den erkennbaren Widmungswillen des Eigentümers.
Die Unterschiede liegen daher eher in der juristischen Begründung als im Ergebnis.
Gemeinsame Wurzeln im römischen Recht
Trotz unterschiedlicher Gesetzestexte beruhen die Institute des Zubehörs und des Zugehörs auf denselben historischen Grundlagen. Bereits das römische Recht kannte die Vorstellung, dass bestimmte bewegliche Sachen einer Hauptsache wirtschaftlich zugeordnet sein können, ohne deren Bestandteil zu werden. Das Ziel war schon damals, wirtschaftliche Einheiten im Rechtsverkehr nicht künstlich zu zerschneiden. Deshalb überrascht es nicht, dass deutsche und schweizerische Gerichte häufig zu vergleichbaren Ergebnissen gelangen. In beiden Rechtsordnungen stellt sich letztlich dieselbe Frage: Ist die betreffende Sache nach ihrer tatsächlichen Funktion so eng mit dem Grundstück oder Betrieb verbunden, dass sie aus Sicht des Rechtsverkehrs dessen wirtschaftliches Schicksal teilen soll?
Warum der Fall weit über Gastanks hinaus Bedeutung hat
Wer meint, es gehe lediglich um zwei Flüssiggastanks, unterschätzt die praktische Tragweite. Die gleiche Problematik stellt sich bei Blockheizkraftwerken, Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge, Solarparks, Trafostationen, Kühlanlagen, Produktionsstraßen oder großtechnischen Energieversorgungssystemen. Immer häufiger fallen wirtschaftliche Nutzung und Eigentum auseinander. Anlagen werden gemietet, gepachtet, geleast oder aufgrund langfristiger Versorgungsverträge bereitgestellt. Die Frage, ob solche Einrichtungen Zubehör beziehungsweise Zugehör sind, entscheidet nicht selten über erhebliche Vermögenswerte.
Praxishinweis für Immobilienkäufer
Der Fall zeigt eindrücklich, dass ein Blick ins Grundbuch allein nicht genügt und sogar auf die Information von Maklern oder Insolvenzverwaltern nicht allzuviel vertraut werden sollte. Wer eine Gewerbeimmobilie erwirbt, sollte sämtliche Verträge über technische Anlagen sorgfältig prüfen lassen. Andernfalls kann sich Jahre später herausstellen, dass zentrale Betriebseinrichtungen einem Dritten gehören und zurückverlangt werden können.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen dabei Energieversorgungsanlagen, Gastanks, Heizungs- und Kühltechnik, Photovoltaikanlagen sowie sämtliche Einrichtungen, die zwar dauerhaft sichtbar vorhanden sind, deren Eigentumsverhältnisse aber nicht ohne Weiteres erkennbar sind.
Fazit
Der Streit um die Gastanks verdeutlicht, dass die unscheinbaren Vorschriften über Zubehör und Zugehör keineswegs bloße Theorie sind. Hinter § 97 BGB und Art. 644 ZGB steht die grundlegende Frage, wie das Recht mit wirtschaftlichen Einheiten umgehen soll. Ob eine Anlage rechtlich zum Grundstück gehört oder trotz jahrzehntelanger Nutzung fremdes Eigentum bleibt, entscheidet häufig über erhebliche Vermögenswerte. Gerade deshalb bleibt die Diskussion um die Abgrenzung zwischen dauerhafter Widmung und bloß vorübergehender Nutzung für die Immobilienpraxis hochaktuell.
Für Immobilienkäufer gilt mehr denn je: Nicht alles, was auf dem Grundstück steht, gehört auch dem Grundstückseigentümer. Manchmal entscheidet ein einziger Vertrag darüber, ob eine Anlage Zubehör, Zugehör oder schlicht fremdes Eigentum ist.